设施管理基础知识

设施管理（Facilities Management，FM）是一门相当新的交叉学科，它综合了管理科学、建筑科学、行为科学和工程技术的基本原理。设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，国外在20世纪80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来，并逐渐发展成为独立的新兴行业，称之为设施管理。近年来，西方发达国家设施管理发展迅速，已成为一个专业的整合途径，协助大量的私人机构、教育学府及政府部门更有效的管理其下的物业设施和支援服务。然而，国内目前对于设施管理的认识还非常有限，对于设施管理的系统研究基本上还是一片空白。随着中国加入世贸组织及成功取得2008年奥运会的主办权，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，设施管理也不例外，因此我国应尽快开展对设施管理理论和实践的研究。

　　一、 设施管理概述

　　按照国际设施管理协会（IFMA）最新的定义，设施管理是一种包含多种学科，综合人、地方、过程及科技以确保建筑物环境功能的专门行业。它以保持业务空间高品质的生活质量和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整合和维护管理工作，它将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。设施管理的任务是通过简化企业的日常营运流程，协助客户达到大幅降低成本和提高营运效益的目的。它致力提供全面的一站式服务，为客户管理房地产、设施及其他非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。设施管理从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以被尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。设施管理关注物业设施的全生命周期的运行，针对性提供策略性长期规划，这一规划在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程、系统地实施。设施管理注重并坚持高科技应用的同步发展，在降低成本提高效率的同时，系统集成保证了管理与技术数据分析处理的准确，进一步促进科学决策。

　　“设施管理”这一术语的广泛使用要追溯到1979年密歇根州的安·阿波设施管理协会的成立以及1980年国家设施管理协会（“国际设施管理协会”的前身）的创建，此后，设施管理得到了长足的发展。然而，关于什么是“设施管理”，至今仍没有一个统一的说法。Becker（1990）认为设施管理只应关心建筑、家具和设备等“硬件”。在后来的定义中，设施管理包括对人、生产过程、环境、健康和安全等“软件”的关心。还有些定义则把设施管理的领域扩展到包括设计、建造、运营等的设施生命周期的层次上。另外，除了国际设施管理协会给出的定义外，其它一些协会也根据本国的情况给出了各自的定义。如英国设施管理协会认为设施管理可综合多个建筑部分，用以管理其对人及地方的影响。澳大利亚设施管理协会将设施管理看作是一种商业实践，它能够使人、过程、资产以及工作环境最优化，从而支持企业的商业目标。这些定义虽然看起来各不相同，但存在着一些共同认可的、本质的内容。首先，设施管理的工作范围不限于商业办公楼，它也包括政府、医药、教育、工业、娱乐等的工作场所以及住宅；其次，各个组织机构都可以采用设施管理，因为这些机构都需要占据一定的空间来进行工作；最后，设施管理在实践中需要用整体的方法。就是说，设施管理在关注工作场所的同时，为了提升工作场所的综合效率，需要采用多方面的方法。

　　目前，越来越多的机构开始相信，保持管理的井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。尤其是高新技术的发展、环保意识的普及以及对人的健康的关心，使设施管理行业和设施管理专业人员更显得重要。设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业、机构的形象，提供适合于用户的各种高效率的服务，改善用户的业务，使工作流程合理化和简洁化。简而言之，设施管理的服务对象是人，设施管理的目标是提高工作场所的工作效率，使建筑物保值增值。

　　二、 设施管理的范围和涉及的主要问题

　　国际设施管理协会（IFMA）提出设施管理的范围主要包括八个方面，它们是：策略性年度及长期规划，财务与预算管理，公司不动产管理，室内空间规划及空间管理，建筑及工程，新的建筑及修复，保养及运作，保安电信及行政服务。其主要应用于公用设施（包括医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等）和工业设施（包括工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等）。

　　Cotts（1999）提出设施管理所涉及的主要问题，包括以下14项：（1）所有权的费用。设施所有权的费用包括初始和正在发生的费用，在进行管理时，应该了解需要的费用，并通过制定合理的计划来提供所需的费用。（2）生命周期内的成本核算。一般来说，所有的经济分析都应该基于生命周期成本，如果只考虑资本费用和初始费用，往往会做出错误的决策。（3）服务的整合。优质的管理意味着不同服务的整合（例如：设计和运营）。（4）运营和维护的设计。即使运营者和维护者只是承包商，也应该积极参与到设计审查过程中。（5）责任的委托。FM的功能应该纳入预算规划，由设施经理对各项工作负责。（6）费用的效率。问题的关键是识别和比较这些费用，并且每隔一段时间就进行一次比较。（7）工作效率的提高。要经常通过特定的比较、用户的反馈以及平时的管理来判断工作效率是否提高。（8）生活质量。设施经理应该积极的提高和改善员工的生活质量。最低要求是为员工提供安全的工作场所，目标是创造能够提高个人和团体工作效率的工作环境。（9）各因素的整合。设施经理应该是能够将场所、过程和人员合理的整合到一起的专家。（10）储备和灵活性。由于工作常常是不断变化的，因而设施经理有必要进行恰当的设施储备，以便灵活应用。（11）作为资产的设施。设施应该被看作可以通过各种途径为公司带来收益的有价值的资产。（12）FM的商业职能。设施应该以商业的模式来运营，与公司的业务同时发展，同步规划。（13）FM是一个连续的过程。FM从开始计划到处理各项事务都是一个连续的过程，不是一系列零散项目的组合。（14）设施管理的服务。FM只提供一种产品：服务。FM的本质是强调控制和服从，同时也要具有灵活性和服务性。质量计划是基于客户对服务的理解来制定的，成功的质量计划依赖于各层次客户的长期联系和约束。

　　从设施管理的范围和涉及的主要问题中可以看出有效的设施管理不仅仅依赖于知

　　识体系，更有赖于这个领域中工作人员的专业水平和管理能力。

　　三、 设施管理与物业管理的比较

　　设施管理（Facilities Management，FM）与物业管理（Property Management，PM）之间有何区别，很多FM与PM方面的学者对此进行研究，其中具有代表性的观点，主要有以下三种：

　　（1）Robert Kevin Brown认为PM是对业主、发展商、土地所有者所拥有或租赁的土地、房屋、设备及其它委托事项所进行的盈利性经营与管理，而FM则不以盈利为目标去进行物业的管理，它针对机构内部的客户，提供支持经营计划的优质的、有效率的服务。

　（2）Sandra Lambart认为FM与PM一样，也可进行盈利性的经营，但其并不完全等同于PM。FM有自己运作方式，特别是非物业设施的管理，就不应包括在PM之内。

　　（3）Alan Spedding认为FM是一种在企业发展战略指导下的PM，但它不同于传统的PM（即已建房屋的管理），FM是针对企事业机构的生产经营目标而提供的PM服务。在实践中，FM将贯穿到物业或设施的可行性研究，设计、建造、维修及运行管理的全过程之中。

　　前两种观点都是对设施管理与物业管理的狭义的理解，现在已经不符合实际情况了。目前，大多数学者基本赞同Alan Spedding的观点。相对于物业管理，设施管理表达了一种新的发展的观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。关注物业设施的全生命周期的运行，针对性提供策略性长期规划，这一规划在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程系统实施。设施管理与物业管理相比较，更加具有战略层次的特点和动态发展的全局整合理念，在保证对物业保值增值的基础上，还可为企事业机构的社会利益、经济利益、生态利益作贡献。设施管理不再纠葛于物业管理的业委会、物业公约、基础范畴等固化模式，而是采用多元模式发展，围绕业权人的需求，以设施为原点，市场和时间为坐标去设计不同的管理模式发展，最终实现空间流程的最佳组织和物业设施价值曲线的合理化。对特殊功能物业，如医院、政府办公大楼、教育物业、机场、工厂等，使用设施管理使其更优化。它注重并坚持与高新科技应用的同步发展，在降低成本提升效率的同时，系统集成保证了管理与技术数据分析处理的准确，进一步促进科学决策。

　　四、 国内设施管理的现状及其存在的问题

　　目前国内对于设施管理的认识还非常有限，依然处在探索阶段，其发展还处在以住宅小区为对象的物业管理这样一个初级阶段，对于大型公用和商业设施的管理，还停留在维护管理这个层面，与专业化的设施管理相去甚远。国内设施管理在实践过程中主要存在以下问题：

　　1． 缺乏战略性的全局观念。不关注设施的全生命周期费用，在设计和建设阶段往往不考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省眼前的时间和精力。设备供货商往往较少考虑系统集成的协调和匹配。建筑物在建成交工以后，把物业管理仅仅看成是传统的房管所的功能，即首先是计划经济体制下的“管”，服务是第二位的，颠倒了与业主的关系。

　　2． 服务对象不明，不注重以“人”为本。认为只要设备无故障、能运转便是设施管理的全部工作内容。设施管理的服务对象是人，应以为用户提供各种高效率的服务，改善用户的业务，以工作流程合理化和简洁化为目标，为用户营造一个健康、舒适、高效的工作和生活环境。

　　3． 管理水平低下，技术含量不高。国内的设施管理水平低下，技术含量不高，凭经验、凭设备等手工作坊式的运作还是目前国内设施管理的主流。

　　4． 人才严重匮乏。设施管理是一项量大、面广，涉及关系较复杂的系统工程。随着城市化进程的加快，各种大型物业设施的大量出现，市场对从事设施管理工作的人员素质要求越来越高。目前，符合现代设施管理发展需要的高层次、高素质的专业人才、管理人才、掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏。

　　5． 理论探索滞后，基础研究虚浮。在发达国家，设施管理早已经成为一个新兴的专门行业，有大量的研究者致力于设施管理的理论与实践研究，而我国对于设施管理理论的探索、研究却相当滞后，基本上还是一片空白，至于其基础研究，还只是限于物业管理领域的一些基础理论。

　　五、 中国设施管理的未来发展

　　中国房地产业的持续蓬勃发展，全国各类场馆的迅速增加，丰富的物业类别与多元开发运营模式，无疑是设施管理理论实践的最佳市场。就像住宅区物业管理是随着住房制度的改革发展起来的一样，政府办公楼、学校、医院、影剧院、博物馆、体育馆等公共设施的管理模式改革，也会随着相关领域的改革而获得发展。此外，随着越来越多的大型企业意识到其物业资产在公司发展战略中的重要地位，现代化智能大厦和高新技术产业用房落成数量的不断增加，对于工作和生产空间质量要求的不断提高，都会形成对高质量专业化设施管理服务的潜在需求。而目前我国设施管理的相对滞后更是造成了庞大的市场需求。因此，中国的设施管理市场巨大，需求强劲，发展潜力无限。

　　随着中国日益融入世界经济体系，以及包括设施管理服务在内的专业服务的国际化发展趋势，先进国家和地区的设施管理服务理念、模式和技术，必将在中国找到其施展才能的舞台。希望越来越多的有识之士加入设施管理领域的研究，也希望中国设施管理行业能够迅速起步、发展，为整个设施管理行业的发展和全社会的可持续发展做出贡献。